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最高院:城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房的后果

2020-12-20来源:三亚搜房网最高院:城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房的后果

导读:农村住宅用地不能分配给本村村民,城镇居民不得到农村出售宅基地、农民住宅或“小产权房”。当事人并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员,因此其与村集体经济组织成员合作修建案牵涉房屋,并未取得案涉房屋所有权,无权获得相应赔偿。

案例理解:

高某与海坡村八组村民赵振峰、赵振杰分别签订《联合建房协议书》,誓约:由高某出资,赵振峰、赵振杰获取自己位于原三亚市××区的宅基地共计750平方米牵头建设久久公寓。2017年3月28日,天涯区执法局强制拆除了涉案房屋久久公寓。实际出资人高某、刘飚、宋某三人,为便于维护三方整体权益,将与赵振峰、赵振杰签定的《牵头建房协议书》中的合约权利全部出让给刘飚,并由刘飚作为合约的新主体,全权积极开展久久公寓维权活动。刘飚遂向法院提起诉讼,催促裁决三亚市人民政府赔偿损失。

案例分析:

法院指出,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能享有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发(2007)71号〕规定,农村住宅用地不能分配给本村村民,城镇居民不获得农村出售宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中,案涉房屋已被人民法院生效裁决确认为违法建筑,且现有证据需要证明刘飚、高传久并非案牵涉房屋所在地的海坡村集体经济的组织成员,因此高传久与赵振杰、赵振峰合作修建案涉房屋,并未取得案牵涉房屋所有权,不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形,无权取得赔偿,故刘飚亦无权获得国家赔偿。一、二审判决上诉刘飚的赔偿催促和上诉,合乎法律规定。合议庭申请人主张的合议庭事由无法正式成立,不应予以反对。

律师理解:

《联合建房协议》明确约定,由高某进行投资,以赵振杰、赵振峰的名义在农村集体用地上建设久久公寓,高某享有其中部分房屋的产权,该《联合建房协议》目的实际上就是变相交易土地及房屋,因违反法律的强制性规定认定为违宪合同。无效的合约自此以后违宪,高某不能根据《联合建房协议》主张其对久久公寓享有物权;刘飚通过与高某签订《“合约权利”出让协议》承继了高某在《牵头建房协议》中的权利义务,即刘飚对久久公寓由始至终既不享有《牵头建房协议》中誓约的高某拥有的房屋所有权也不享有其主张的所谓的“用益物权”。

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