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三亚旧城改造引发官司进展:天涯区政府再次败诉

2021-09-04来源:三亚搜房网三亚旧城改造引发官司进展:天涯区政府再次败诉

曾经,卢氏公司可谓了卢水福省级乡镇企业家的荣耀。

这起行政征税纠纷官司,在海南旧改项目征税案例中具备典型的代表性,对警告和改进地方政府依法征税和化解此类纠纷具有积极意义。

中房报记者 陈标志丨三亚报道

广不受社会关注的“三亚市南边海旧改为风波”系列行政纠纷官司有了最新进展:海南省高级人民法院做出终审判决,上诉三亚市天涯区人民政府的裁决,维持原判。这也意味著与当地政府 “拉锯”官司多年的南边海棚改项目被征税户之一的杨家卢,在法律层面上最终输掉了官司。

年届七旬的杨家卢真名卢水福,为三亚卢氏实业有限公司(以下简称“卢氏公司”)法定代表人、经理,他与本报报道过的“三亚旧城改造风波22年‘民告官’”主角郭世宇为同期的“海南省乡镇企业家”。2017年5月10日启动的南边海环河口棚改项目,就牵涉到老卢的家族企业——卢氏公司的房地产被征收问题。

因对天涯区政府作出的房屋征收补偿要求有异议,且当地政府委托的评估机构作出的房地产估价结果与自己最低期望值也相距甚远,老卢与当地政府数年拉锯战式系列行政官司中再添一起。截至目前,老卢与当地政府仍未达成协议一致的征收补偿意见,涉案房屋也尚未拆除。

按照海南省高院终审判决,天涯区政府应为卢氏公司重新作出征税补偿要求。最近,老卢收到了天涯区住建局递送的一份通报,并附上了一份房地产征收估价报告。老卢惊讶发现,这份政府部门通报的附件——征收估价报告,内容与此前作出的估价报告完全一样,只不过在报告出具日期上展开了改动。

对于此异议,天涯区政府相关职能部门对中国房地产报记者对此称之为,在海南省高院裁决作出后,项目组将这一情况反馈给评估公司,由评估公司依据有关评估规则对卢氏公司的房屋进行房地产价值评估,项目组并不干涉。评估公司在给老卢的回函中称之为,不存在异议方所说的评估违法的现象。

“从程序上讲,当地政府正在积极遵守法院的生效裁决。”海南新概念律师事务所资深律师王淞回应,但从严格意义上讲,作为当地政府重新作出征税补偿要求的重要参考依据,评估报告只改动日期,内容恒定,不属于重新不作岀的要件,因涉嫌行政不作为。

王淞还表示,这起行政征税纠纷官司,在海南旧改项目征税案例中具备典型的代表性,对警告和改良地方政府依法征收和消弭此类纠纷具备积极意义。

旧城改建引发官司

老卢兄弟姐妹30多口人,生活在这栋因旧城改造而发生征地纠纷的楼里。

“天涯区政府的裁决被省高院驳回了,拒绝当地政府新的作出征税补偿要求。”手里拿着海南省高院的一份高院行政起诉书,戴着助听器的老卢大声对中国房地产报记者说道。

这份于今年6月份做出的高院行政起诉书,是老卢与天涯区政府多起“拉锯”行政官司之一。这起行政征税纠纷官司的诉由,是杨家卢上告天涯区政府于去年11月12日作出的一份《房屋征收补偿决定书》(以下全称“11号征收补偿决定”)。

2017年5月10日,因实行南边海环河口棚户区改建工作需要,天涯区政府作为征收人(天涯区住建局作为实行单位——记者录)作出了一份《房屋征税要求的公告》,征收时间为2017年5月10日至2017年8月10日。南边海环河口棚户区改造项目征收范围总面积约260亩,征收房屋及建筑附属物总面积约23万余平方米,牵涉到550余户居民总计273栋楼。

卢氏公司的房屋位于三亚市南边海路142号,归属于本次征税的范围,土地面积1883.52平方米,房屋建筑面积1953.82平方米。根据天涯区政府于2020年11月12日作出的房屋征收补偿决定,卢氏公司的各项征税补偿总计591.647万元。其中最大一笔为被征税房屋补偿金,根据当地政府委托的一家评估公司估价,评估价值为509万余元。

“这个征税补偿标准显然太低了,一平方米也就合计1000多元,明显低于市场价,我不了接受。”老卢称之为,包括兄弟姐妹在内三十多口人全都住在这栋楼上,不到600万元的补偿金额,在三亚市区显然买一套气馁的房子。

所以一开始,老卢一直是选择划地重建,就地或就近作产权对调的方式。

由于对该征收补偿要求上告,去年11月23日,老卢以卢氏公司为控告主体,向海口海事法院驳回了行政诉讼。去年12月22日,海口海事法院开庭审理此案,并于12月29日做出一审判决。法院认定天涯区政府作出的“11号征税补偿要求”程序违法,结果不当,撤销该征收补偿要求,判令天涯区政府对卢氏公司依法新的作出征税补偿要求。

天涯区政府判处胜诉

因为享有合法土地使用权,卢氏公司这栋楼坚决到了最后。

一审判决后,天涯区政府对结果不服,向海南省高院提起裁决。

在这起行政征收纠纷案中,天涯区政府的上诉为何被驳回?据一审判决书记载,2019年6月16日,经天涯区政府委托,海南某德公司以2017年5月10日为评估价值时点,对三亚卢氏公司1404.52平方米土地、1942.87平方米房屋及附着物进行评估,并做出了一份《房地产征税估价报告》。

在这份评估报告中,征收土地按照971.4元/平方米、房屋按照1911元/平方米,再再加其他附着物,评估总价值为511.3565万元。这份评估不仅写明对卢氏公司土地按转让价格的40%扣减了应补交的出让金,也写明了该报告完成之日起,即2019年6月16日至2020年6月15日止一年时间,超过一年须要新的进行评估。

2019年11月7日,经天涯区政府委托,三亚市价格认证中心对卢氏公司的设备设施认定总价为79.5805万元。

2020年11月22日,天涯区政府作出“11号征收补偿决定”,各项补偿金额共计591.647万元。

值得一提的是,2019年11月6日,卢氏公司曾委托一家有资质评估耗资公司以2019年10月30日为评估价值节点,对公司1883余平方米土地、2537.85平方米房屋及附着物进行了评估,评估总价为2703.025万元。一审判决书亦记述,2019年11月14日,天涯区政府也曾委托这家评估公司进行评估,被告知评估结果为2116万元。由于10%的评估费问题,最终天涯区政府委托未果。

“我指出,按照市场价,至少超过2000万元的补偿,地方政府只答允补偿不到600万元,显失公平,我当然会同意。”老卢说道。

记者从涉及判决书了解到,天涯区政府在这场官司中胜诉,一个重要的原因是2020年11月22日做出的“11号征收补偿决定”,已多达了评估报告中注明的“一年有效期”。另外,天涯区政府未实际送达评估报告已构成了程序违法。

一审判决书称,天涯区政府依据已超过了应用有效期的评估报告而做出“11号征税补偿决定”,显著有利于卢氏公司得到公平补偿,属于程序违法。

2021年6月,海南省高院作出终审判决,上诉天涯区政府的裁决,维持原判,即天涯区政府对卢氏公司依法新的做出征税补偿要求。

只改动日期的评估报告

这起行政征税纠纷案,从法律诉讼的层面上已成定局,剩下就是地方政府如何继续执行法院裁决的环节。

今年7月5日,天涯区住建局递送老卢一份《通知》,附件为一份“房地产征税估价报告”。这份通报及附件也是执行法院判决的涉及环节,如果老卢对此没异议,天涯区政府将依据此新的作出征税补偿要求。

但老卢发现,作为附件的“房地产征收估价报告”,让他百思不得其解。老卢拿着政府部门获取的这份“最新”评估报告,反复对比海南某德公司于2019年6月16日作出的那份过时效估价报告。

“除了改动报告出具日期为‘2021年6月25日’,其他的评估内容完全一模一样。”老卢说道,“我对之前的评估报告是有异议的,如果天涯区政府仍是凭这份评估报告做出征收补偿决定,我酬劳这么多工夫打官司还有什么意义?”

针对老卢的质疑,中国房地产报记者最近联系了天涯区住建局等有关职能部门,并按照拒绝向天涯区宣传部门发送了专访提纲。

“在修正原《征税补偿决定书》不存在的问题后,将重新做出《征收补偿决定书》。”天涯区宣传部门专责的书面答复称,关于卢氏公司的征税问题,将按照海南省高院判决结果办理,即重新开具卢氏公司的征补决定书,依法依规办理,“当然,我们也一直没有退出与卢氏公司的协商沟通,只要卢氏公司愿意根据环河口棚改项目安置方案的规定,与项目组协商交流补偿事宜,项目组始终保持积极协商的态度。”

针对老卢明确提出“三次评估报告内容相同而只是改动了日期”的批评,天涯区有关部门答复称之为,在裁决做出后,项目组将这一情况对系统给评估公司,由评估公司依据有关评估规则对卢氏公司的房屋展开房地产价值评估,项目组并不干涉。对于评估结果不存在异议的,卢氏公司可以向评估公司明确提出明确异议理由,由评估公司作出答复;如不认可评估公司回应意见,可以申请人该报告通过房地产专家评审委员会展开检验。

评估公司海南某德公司给卢氏公司的异议批示中回应,该公司不不存在异议方所说的评估违法的现象,本次评估、估价委托方为天涯区住建局,根据委托方出具的《估价委托书》,价值时点为征税要求公告之日,即2017年5月10日。

天涯区宣传部门给记者的书面答复还称,南边海环河口棚改工作组将本着实事求是、让有利于民的原则明确提出可行性建议,消弭征税矛盾,争取在2021年年底已完成全部征收补偿工作。

资深律师王淞接受记者采访时回应,从事情的表层来看,天涯区政府涉及职能部门显然是在按照适当行政程序,积极执行法院的生效判决,但实际上,要真正执行法院的判决,“依法重新做出征收补偿要求”的关键点就是 “重新”。王淞认为,在此过程中,评估报告是最关键的一环,天涯区政府最终要根据该评估报告而做出新的征收补偿决定,也是反映政府在征收过程中的公平、合理性原则。

“从严格意义上谈,评估报告只修改了日期,内容未变,不属于新的不作岀征税补偿要求的要件,涉嫌行政不作为。”王淞表示。