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拐点将至!这座城市,发布限涨令

2021-09-09来源:三亚搜房网拐点将至!这座城市,发布限涨令

  “限涨令”来了,什么信号?

  当下的楼市,分为了两派。

  一派是忙着救市,拒绝房价限跌,有的甚至必要给购房补贴,希望买房。代表城市有岳阳、沈阳、昆明、唐山、长春等。

  比如岳阳明确规定,市区新房跌幅无法超过15%。

  再比如沈阳、昆明、唐山等城市,因为开发商降价太狠,纷纷约谈房企,要求他们不得恶意降价,否则不允许网签。

  长春更是落落大方地发布了购房补贴政策,大专以上学历购买新房,每平米补贴50元,农民出售新房,每平米补贴80元。

  另一派,则是楼市依然短路,忙着收紧楼市政策的。代表城市有杭州、西安、广州、芜湖等城市。

  杭州和西安在不久前,均放宽了人才购房门槛。广州的黄埔区更是必要取消了之前发布的人才购房政策,南沙区也放宽了,人才购房必须一年社保。

  安徽房价第二城芜湖,因为房价倒数上涨了4年,最近也出台新一轮调控政策,还包括限地价、限售、瞄准学位等政策,并且要求新房备案后,价格一年内不得调整,也即无法涨,也不能跌到。

  与芜湖不同,近日有东方夏威夷之称之为的三亚市印发了《关于进一步强化商品房销售价格备案管理的通知》,明确规定:

  2021年9月1日前已经备案的项目,须将未网签房源重新进行价格备案,整体备案均价不得多达该项目近期网签价格。初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目,整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目,原则上1年内不得上调备案价格。

  与芜湖模棱两个的“不得调整”不同,三亚用的是“不得下调”,也就是明确限涨。

  房价下跌过快纳吉调控

  三亚实施限涨令,主要是因为其房价下跌太快了,目前的房价已经填平了之前的跌幅,刷新了新纪录。

  早在2018年,整个海南省在经历了多轮快速上涨之后,打开了全省出租汽车模式,其中在三亚、海口和琼海购房,外地人需要五年社保,且限购五年、首付必须7成。

  这个调控政策,可谓全国之最,比一线城市的调控还要严格。

  在这个大招之下,还包括三亚、海口在内的海南热点区域,均遭遇下跌,成交量和房价量价齐跌。

  成交量方面,根据海南省统计局数据表明,2018年,海南全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,上升23.2%。

  2019年,成交量暴跌之后。

  海南省统计局数据表明,全省房屋销售面积829.34万平方米,比上年上升42.1%,房屋销售额1275.76亿元,下降38.8%。

  具体到三亚方面,三亚的成交量从2017年就开始上升,转入海南全域出租汽车期后,成交量更是跌到至谷底。价格也从在限购期内见覆以下行。

  数据显示,从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米,暴跌了近1万元/平方米。

  ▲三亚新房成交面价与价格走势

  但从上图可以看到,三亚的房价调整周期非常短。

  2019年年初成交量和价格就开始回升,尤其是价格,一路上升,而且顺利穿过2020年的疫情周期。到今年3月份,三亚新房均价已经超过了34022元/平方米,基本填平了此前的跌幅。

  累计到目前,三亚的新房又创下了新高。

  三亚,为何声浪如此快?

  不光三亚,海口和整个海南的价格走势,大体也是如此。

  三亚房价在一段时间调整之后,就快速企稳并且回升,根本原因有三:

  第一、受政策受到影响影响

  最近三年,海南不断获得超级利好,全岛自贸区、全岛自由贸易港,同时还拥有单独立法权。

  第二,海南虽然实施了严苛的全域出租汽车、限售政策,但在实施政策后不久,为了抢走人,整个海南除了三沙之外,基本取消了落户限制

  三亚更是在海南之前就先行降低了落户门槛。

  2019年10月,三亚发布新政,“大专学历+三亚工作满1年”,就可以落户。这让很多人积累购房资格的“等候期”,一下子从5年大幅缩短到至1年。

  一年社保就可以落户,无形中破解了出租汽车,获释了需求。

  第三,不受“两个暂停”影响,三亚与海南的房屋供需结构矛盾突显

  2017年,海南公布了“两个暂停”,即对商品住宅库存消化期多达全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审核,暂停新建商品住宅项目规划报建审核。

  此外,同一年,海南又公布了《关于加强耕地保护和改良占补均衡的实行意见》,明确提出全面实行商品住宅用地供应计划管理,在确保省内居民住房基础上,进一步收窄商品住宅用地规模。

  政策公布后,海南的房屋施工、住宅施工面积和房屋新开工面积纷纷转向下滑。

  三亚更为显著,数据显示,2019年三亚计划供应国有建设用地56宗365.87公顷,其中普通商品住房供地仅13.8公顷,占到比仅为3.77%,而2018年占到比还有12.1%。

  到了2020年更为滑稽,整个2020年,三亚纯商品房住宅用地0供应。

  在这种背景下,三亚的商品房沦为了稀缺品,而落户门槛减少又加大了需求,供需结构变化,推展着房价强势声浪。

  进入2021年,全国楼市转入了新一轮调控,三亚面临衰退势头强劲的楼市,一方面增大了土地供应,缓解供需矛盾。2021年,三亚商品房供地33.47公顷,几乎是2019年的两倍。

  同时,三亚在今年5月份跟进深圳,公布了热点小区的二手房官方指导价,如今又对新房限涨,三管齐下,预计接下来三亚的楼市将逐渐重返稳定。

  购房建议

  对于三亚这样一个城市来说,人口和经济都很脆弱,但房价却能比肩强劲二线城市,主要是环境溢价所致。

  这里优质的海景资源,以及冬天宜人的气候条件,更有了很多北方人来购房。

  根据克而瑞透露的数据,三亚的购房群体中,有50%以上来自北方,主要是黑龙江、吉林、北京、河北、河南等地。

  这些北方人去三亚和海南购房,主要是旅游渡假和养老需求。

  数据表明,在海南置业的群体中,旅游渡假占比28.97%,养老需求占比27.17%,这两者特一起就多达55%。

  此外还有气候环境市场需求占到比18.8%,投资保值需求占到比13.64%。

  真正的刚需占比非常少。这样的楼市结构,其实很脆弱,不受政策影响不会非常大。

  深圳、上海、北京、杭州、南京等城市易涨难跌,即便强调控加身,房价也很难实质性上升,是因为这些城市的购房群体,以刚须要居多。

  三亚恰恰相反,刚需占到比非常少,大部分都是旅游、养老和休闲需求。这些市场需求,一旦遭遇调控政策,就会大幅摇摆。

  换句话说,三亚的楼市其实很薄弱。

  如果你不差钱,纯属是为了旅游渡假或者养老,在三亚卖一套房也未尝不可。

  如果是冲着投资而去,那还是慎重为好。这种不受政策摆动较为显著的城市,不确定性太大。

  有这些钱,还不如确定性非常不错的长三角或粤港澳大湾区去投资。

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